市场环境好转 地产公司迎来新一轮发展时机

在今年房地产市场调控政策逐渐收紧，长效机制加速推进的背景下，楼市呈现出明显的“小阳春”迹象。从3月份开始，部分城市的楼市销售异常火爆，久违的“摇号买房”现象重现市场。与此土地交易市场也在逐渐升温，成交溢价率呈现上升趋势。

这一系列变化之下，地产股表现强劲。数据显示，自去年10月以来，A股市场房地产指数涨幅超过50%，今年以来的最大涨幅也超过了40%。尤其是近一个月，其涨幅在申万28个子行业中排名第六。港股市场中的地产股同样表现强势，多只地产股创下历史最高价。随着龙头地产股的持续表现，整个地产股的估值修复行情有望得到延续。

楼市是否真的解冻仍待观察。北京、杭州、成都等热点城市出现的摇号买房现象，部分楼盘万人摇号的场景令人瞩目。克而瑞数据显示，今年前三个月百强房企的销售金额虽然有所减少，但降幅正在收窄，3月份的销售金额同比增长更是达到了10.25%。与此土地市场的交易热度也在快速上升，成交均价和溢价率均有所上涨。

狐尾松资产董事长王代新认为，土地市场正在经历从“冬天”到“夏天”的转变。这一现象的原因在于地产公司的销售明显回暖，各上市公司的销售数据均表现良好，使得地产企业的预期发生改变。随着融资环境的改善，房企开始积极抢地。易居研究院副院长杨红旭则持谨慎态度，认为部分二线城市的房价和地价上涨的持续性还有待观察。

在财政政策和货币政策持续宽松的大环境下，房地产融资总额出现了明显反弹。据同策资管数据，上市房企的融资总额在3月份创下16个月的新高。这种情况反映了宏观政策总基调的一种转变。随着经济增长压力的加大和经济增速的放缓，宏观政策逆周期调节力度加大，财政政策和货币政策逐渐偏向宽松。这不仅有利于房企融资，也有利于个人部门的信贷增长，特别是针对房地产的按揭贷款增长。融资环境的改善还降低了房企的融资成本。

房地产市场正在经历一系列复杂的变化。虽然楼市销售火爆，土地市场升温，地产股表现强劲，但仍需谨慎观察市场的变化。随着政策的研究和市场的调整，房地产市场的未来发展将更加稳健和可持续。随着融资环境的改善和货币政策的适度宽松，房企和个人都将获得更多的发展机遇。近期，中国恒大宣布于4月8日发行了三笔合计20亿美元的优先票据，这一消息引起了广泛关注。与此恒大还计划发行不超过200亿元的公司债券。

王代新表示，融资环境的改善对地产行业至关重要。当购房者享受到更便宜的贷款时，房子销售更加顺利，价格也能得到支撑。对于地产公司来说，更低的融资成本意味着财务成本的降低，从而减轻造房子的成本。

目前，一级市场的交易热度呈现两级分化。在部分城市微调楼市调控内容后，提出了“一城一策”的方案。尽管有人解读为地产调控政策的放松，但王代新认为这其实是调控机制长效化、合理化的表现。各地根据当地楼市的实际情况做出调整，并不意味着地方可以随意放松调控。杨红旭也持有同样的观点，他认为“一城一策”并不意味着楼市调控的结束，三个价格指标——房价、地价、房租的稳定才是关键。

近日，国家发改委下发的《2019年新型城镇化建设重点任务》通知中提到的户籍制度改革和城市群发展等内容引发了市场热议。有人认为这是楼市调控结束的信号，但深耕地产股研究的投资者茹万晔表示，放宽落户条件并不等于放松房地产调控，“房住不炒”的主基调不会改变。她认为，二线省会城市的房子需求会大增，但广大三四线城市的住房需求可能回落。

刘学智表示，新型城镇化的建设对房地产起到一定的促进作用，特别是对于那些人口流入较多的二三线城市。户籍新政的放开符合市场经济和城市化规律，对房地产市场来说是一大利好。

地产股的表现与房地产政策走向息息相关。今年以来，无论是A股还是港股的地产公司，股价均有不错的表现。国实一号私募证券投资基金经理李定国认为，这与楼市调控政策的放松不无关系。很多地产股目前处于低估状态，股息率也较高，进一步增强了投资者的信心。

专注地产股投资的西蒙战略基金经理李守法也表示，虽然去年地产股经历了一波大调整，但随着货币政策的调整、减税降费措施的落地以及地产调控政策的逐步放松，地产公司的销售出现回升，拿地积极性也有所提高。特别是最近楼市的明显回暖超出了市场的普遍预期，进一步放大了投资者看多的信心。

万科A等龙头房企的业绩表现也是投资者信心的支撑。万科A的净利润实现了增长，其他如招商蛇口和保利地产等也表现出良好的业绩预期。这些都让投资者对地产股的未来充满期待。港股内房股业绩表现亮眼，中国恒大、融创中国和碧桂园等企业的净利润均呈现显著增长。其中，中国恒大的净利润同比增长超过100%，展现出惊人的盈利能力。而克尔瑞数据显示，2018年千亿房企数量达到了30家，创下历史新高，近7成房企利润上涨，平均涨幅高达23%。

著名行业分析师李守法对于内房股的表现十分看好。他指出，龙头企业有望在2019年保持业绩的普遍增长，部分企业的净利润增速甚至超过50%。当前地产股的股价与预期的2019年净利润相比，龙头地产公司的市盈率平均未超过10倍，预示着地产股未来存在巨大的估值修复空间。

以当前申万房地产行业的市盈率中值来看，虽然相对于过去股价低点有所抬升，但仍低于历史高位。在李守法眼中，一线龙头和二三线龙头企业仍具有巨大的投资机会。他强调在标的选择上，投资者应该避开那些拿地能力不足的房企，特别是那些因拿下地王而被套牢的企业。

对于投资标的选择，李守法建议优先选择那些拿地模式多样化、土地投资及行业内并购能力强的房企。投资者还需要充分考虑资金链风险，所选公司的融资渠道必须畅通，融资成本需合理。分红比例也是投资者不可忽视的重要因素。这样的投资策略将有助于投资者在复杂的房地产市场中寻找到更具潜力的投资机会。

内房股在港股市场上的表现引人注目，未来仍具有较大的上涨空间。投资者在选择投资标的需要谨慎分析企业的业绩、资金链及市场策略等方面，以确保投资决策的准确性。这篇文章来源于证券市场红周刊，旨在为投资者提供有价值的参考信息。