银行｜资产质量：如何评估地产部门的信用环境？

近期，资本市场对房地产行业的信用环境表现出了高度关注。针对这一热点话题，我们希望深入解答市场心中的疑惑。究竟如何评估房企的流动性状况？银行房地产部门的授信敞口及资产质量变化如何？地产信用是否会对银行股投资产生影响？

我们来回顾一下房地产政策的变化。自2021年底以来，中央对房地产行业的定调为“因城施策”和“良性循环和健康发展”。目前，已经有一些政策开始放松，包括供给端的涉险房企资产处置及预售监管局部优化、金融端的按揭利率调整和公积金贷款标准调整。需求端如限售、限购、限贷政策尚未放松。我们预计，随着地方政策的逐步推进，需求端政策有望适度放松，房企融资监管也将适度优化。

那么，如何评估房企的流动性状况呢？我们可以参考过去的数据，Top 30房企的“销售额/短期应付债务本息”为166%，安全边际尚可。但未来销售回款是关键，若销售持续低迷，问题发生的概率就会增大。若1月的情形延续至年中，Top 30房企的流动性缺口将占当期到期有息负债到期本息的21.7%。资产处置也能带来抵补效果。若出险房企项目资产得以妥善处置变现，到期偿付缺口占到期有息负债本息的比例可收窄至8.8%。我们预计房企需求端政策（改善销售）与房企融资政策（改善融资）仍有一定空间。

接下来，我们来关注银行在房地产行业的敞口及质量。据我们估算，目前房地产行业有息负债规模约21万亿。银行通过表内外业务参与地产敞口，包括房企贷款、债券投资、非标投资、非标代销等。我们测算的银行地产敞口损失水平总体较可控，在房地产销售不同情景下的违约概率较低。银行业地产信用风险损失占年度减值计提规模的比重较小，总体仍较为可控。

那么，地产信用改善的路径又是怎样的呢？解决地产信用问题的核心在于缓解流动性状况。政策的重要发力点在于需求端和融资端。目前看，“销售企稳→问题项目处置→融资能力恢复”有望在后续季度渐次出现。

也存在一些风险因素，如宏观经济增速大幅下行、银行资产质量超预期恶化等。从投资策略角度看，地产信用环境的演进和房企信用问题，预计将遵循“政策修复-销售修复-信用修复”的进程。当前市场对于地产信用问题预期仍显悲观，但后续预期差的修复有望带来银行资产质量预期的改善。对于银行股的投资逻辑，需要兼顾行业估值提升的系统性机会和商业模型升级的个体性机会。

房地产行业的信用环境正在经历一场变革。我们需要密切关注政策动向、市场动态以及风险因素，以便做出明智的投资决策。